[뉴스웍스=백종훈 기자] 부동산PF 익스포져(위험노출액) 규모가 200조원을 넘어선 가운데, 현재의 부동산PF 흐름이 저축은행의 대규모 구조조정을 촉발한 금융위기 전후와 유사한 측면이 있다는 분석이 나와 주목된다. 

4일 우리금융연구소에 따르면 현재 부동산PF 위험노출액은 지난 5월 기준으로 230조원을 기록했다. 부동산PF 위험노출액은 대출, 유동화증권, 토지담보대출을 포함한 수치다.

이는 5년 전인 2019년 76조원보다 154조원 늘어난 액수다. 글로벌 금융위기가 한창이던 2009년 103조원보다 2.2배 많다.

연구소는 글로벌 금융위기 때의 저축은행 업계와 최근 부동산PF 위기 현상 간 유사성에 주목했다. 부동산 경기 호황에 따른 부동산PF 증가와 부동산 경기 냉각, 금융사 연체율 상승 및 건설사 재무 악화라는 비슷한 사이클을 보이고 있기 때문이다.

◆부동산PF 연체율 11.3%…2009년 말 10.6% 상회

먼저 연구소는 부동산PF 건전성 측면에서 글로벌 금융위기 때의 저축은행 업계와 최근 부동산PF 위기 현상을 비교했다.

글로벌 금융위기 당시인 2005년부터 2008년까지 부동산PF 대출은 빠르게 증가(CAGR 69.8%)하며 취급 초기부터 건전성 문제가 잠재했다. 특히 저축은행은 2005년부터 부동산PF 연체율이 9%를 상회했다. 이어 2009년부터는 부동산PF 대출잔액이 감소하는 가운데 부실 비중이 늘어나며 연체율이 급증했다. 결국 부실사업장 정상화에 실패했으며 정상사업장도 부실화했다.

이에 따라 금융업권 전체 부동산PF 연체율은 2008년 6.4%에서 2009년 12.9%로 6.5%포인트 늘어났다. 저축은행 업계 부동산PF 연체율은 같은 기간 동안 10.6%에서 25.1%로 14.5%포인트 폭증했다. 

연구소는 최근의 상황에 대해 초기 건전성이 양호한 것으로 파악되지만, 만기 연장으로 지체한 시간이 길어지며 일부 사업장이 부실화하고 있는 모습이라고 진단했다.

무엇보다 만기 회수에 차질이 발생한 2022년 하반기부터 연체율(1.2%)이 높아져 올해 1분기에 3.6%까지 2.4%포인트 상승했다. 특히 올해 1분기 저축은행 부동산PF 연체율은 11.3%를 기록, 2009년 말 10.6%를 상회했다.

만기연장 요건 강화에 따라 올 하반기에 구조조정이 진행되면서 부동산PF 연체율은 보다 큰 폭으로 높아질 것이라고 연구소는 내다봤다.

◆부동산PF 사업비 2020년 말 대비 40%↑…적기 부실 해소 요구돼 

이어 연구소는 부동산PF 부실화 원인 측면에서 글로벌 금융위기 때의 저축은행 업계와 최근 부동산PF 위기 현상을 비교했다.

연구소는 2005~2008년의 공급 과잉과 고분양가에서 초래된 미분양 적체가 직접적 원인으로 작용했다고 봤다. 이로 인해 부동산PF 미매각 리스크가 생겨났다는 설명이다.

분양 물량 증가, 지방 수요예측 실패, 고분양가 영향으로 금융위기 발생 이전부터 미분양 주택 수가 급증하는 추세였다. 그러다가 2008년 이후에는 준공 전 미분양이 준공 후 미분양으로 전이됐다.

결과적으로 부동산PF 사업리스크가 시공사에 집중된 구조에 더해 착공 후 매각 단계가 부실화하면서 건설업권에 큰 타격을 입혔다. 2008년 당시 시공 능력 100대 건설사 중 45개사가 워크아웃, 법정관리 등 구조조정 명단에 이름을 올렸다.

연구소는 최근 상황에 대해 사업비 급증, 기대 사업성 악화로 인해 브릿지론 사업이 좌초하면서 리스크가 커지고 있다고 분석했다. 이로 인해 부동산PF 미준공 리스크가 발생했다는 지적이다.

눈에 띄는 건 시공비 부담이 큰 지방은 부동산PF 사업비가 2020년 말 대비 40%가량 증가했다는 것이다. 분양 수익을 늘리거나 원가를 낮추지 않으면 사업 진행이 불가한 상황에 처했다.

공사비 부담으로 올해 4월 기준 전국 아파트 분양가는 2020년 말 대비 46.7% 상승했고, 이는 분양 수요 위축을 야기했다. 공급 과잉과 투자 수요 부족 측면에서 비주거용 건물인 물류센터, 지식산업센터 등도 지방 주택과 비슷한 실정이다.

우리금융연구소 관계자는 "최근 부동산PF 양적·질적 리스크는 과거 금융위기 대비 낮은 수준"이라며 "최근 미분양 위험이 점증하고 있으나, 부동산 시장 경착륙에 대한 과도한 우려는 경계할 필요가 있다"고 설명했다. 이어 "저축은행이 부실을 적기 해소하지 않을 경우 시간이 지날수록 부동산PF 사업성이 악화할 뿐 아니라, 금융사가 취할 수 있는 대처 방안도 축소될 수 있다"고 경고했다.

특히 "글로벌 인플레이션으로 촉발된 브릿지론 사업성 저하 문제는 향후 부동산 경기가 회복하더라도 해소되기 어려운 측면이 있다"며 "따라서 사업성과 채권 가치를 최대한 보수적으로 평가하는 것이 적절하다"고 덧붙였다.