[뉴스웍스=차진형 기자] '살기만 하면 세금이 줄어든다'는 말은 절반만 맞다. 주택에 부과되는 세금 중 양도소득세는 특히 거주기간에 따라 감면 여부가 크게 갈리는 항목이다. 하지만 이 혜택은 1세대 1주택자에게만 국한된다. 다주택자에겐 거주기간이 세금 절감에 거의 영향을 주지 않는다.

이와 관련, 국민은행이 1주택 보유자를 위한 절세 전략을 공유했다.

양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 핵심 요건은 '보유 2년'이다. 여기에 조정대상지역 내 주택이라면 '2년 이상 거주' 요건도 추가된다. 이는 현재 조정대상지역이 아니더라도, 취득 당시 지정 지역이었다면 거주 요건이 붙는다는 뜻이다. 주택임대사업자의 거주주택에 대해서도 2년 거주는 필수 조건이다.

또한 양도차익을 줄이기 위한 장기보유특별공제 혜택도 거주기간에 따라 갈린다. 일반적인 장특공제율은 보유기간 1년당 2%로 최대 30%까지 적용되지만, 1세대 1주택자는 거주 기간 2년 이상일 경우 보유·거주 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 양도가액 12억원을 초과한 경우에는 비과세가 적용되지 않아 장특공제 우대율이 실질적인 절세 수단으로 작용한다.

문제는 직접 거주가 어려울 때다. 이 경우 활용 가능한 제도가 상생임대주택이다. 주택을 취득 후 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 제한하고, 2년 이상 임대차계약을 체결하면 거주 요건을 면제받는다. 다만 장기보유특별공제 우대율 중 거주기간 요건은 인정되지 않고, 보유기간에 대해서만 우대를 적용받는다.

취득세 감면 조건에도 거주 요건이 포함된다. 생애최초주택 취득 시 3년 이상 상시 거주해야만 감면 대상이 된다. 반면 보유세인 재산세와 종합부동산세는 거주기간 자체보다는 보유기간과 연령, 주택 수 등에 따라 세액이 결정된다. 예외적으로 주택임대사업자가 소유한 주택에 대해 종부세 혜택을 받기 위해선 과세기준일 현재 실제 거주 중이어야 한다.

김윤정 국민은행 WM추진부 세무전문위원은 "다주택자라면 보유 주택별로 양도 순서를 세우고, 1세대 1주택 비과세 요건이나 장기보유 우대요건을 맞출 수 있는 주택을 전략적으로 선택해야 한다"며 "거주 요건을 피할 수 없다면 상생임대주택 등을 활용해 절세 대안을 모색하는 것이 현명하다"고 조언했다.